別法拍我們的未來

別法拍我們的未來 更新日期:2008/03/12 18:09 美國次級房貸風暴造成房屋法拍件數激增，德拉瓦州的促進居住權利人士古丁斯十一日在國會前示威，要求國會保護屋主免受房屋遭法拍的命運。歐新社九十七年三月十二日

美拯救屋主 眾議院通過減輕房貸負擔法案

美拯救屋主 眾議院通過減輕房貸負擔法案 更新日期:2009/03/06 19:05 楊一峰 （法新社華盛頓5日電） 在美國房市掀起查封法拍風暴之際，美國眾議院今天通過法案，讓破產法官有權調降部份屋主的房貸負擔。
眾議院以234比191票通過這項法案後，民主黨籍眾議院議長裴洛西（Nancy Pelosi）說：「在這個『幫助家庭保住房屋法案』下，我們可以保護美國夢，並為美國家庭維護它。」
這項法案已招致銀行業與共和黨人士炮轟，指稱該法案缺乏防護措施，以防範魯莽的貸款人或是詐欺者從中獲益。
眾議院第二號共和黨籍議員康托爾（EricCantor）說：「這是非常荒謬的事，懲罰那些負責任的屋主，獎勵其他那些不顧後果，甚至有時是犯法的人士。」
民主黨議員駁斥這些指控，表示值此許多房屋的價值比屋主負擔的抵押貸款還要低之際，這項緊急法案是為了減輕屋主的痛苦，協助遏止房屋法拍潮，及減輕美國房市的壓力。（譯者：楊一峰）

瞎很大！住凶宅4年不自知 賣出去才被發現

瞎很大！住凶宅4年不自知　賣出去才被發現 更新日期:2009/07/15 17:05 社會中心／綜合報導 台北縣永和一名林姓婦人去年賣掉舊公寓獲利90萬元，但今年她卻收到新屋主的存證信函，指控她賣凶宅卻不告知，要求退款解約。婦人這才知道自己過去居住4年的公寓原來是兇殺案現場，氣得向上一任屋主提告。法官認為，原屋主要對物件瑕疵負責，因此判賠129萬。
台北縣永和永貞路巷子內的老舊公寓看起來相當平靜，卻是10年前震驚社會的60歲老夫殺40歲妻子的兇案現場，在得知這段陳年命案後，嚇壞了柳姓新屋主，於是，她向之前的林姓屋主發出存證信函，要求退款解約並道歉，存證信函中還附上之前兇殺案的新聞報導。
林姓前屋主在收到存證信函後也相當吃驚，因為她在裡面居住長達半年的時間，卻渾然不知，因為當初透過仲介買下公寓時，對方隻字不提，因此向上手游姓屋主和房仲求償。法官認為，為第一手屋主即使轉手，仍得付物件瑕疵的責任，依市場行情，凶宅至少減3成的價值，因此游姓屋主應賠129萬給林姓婦人，房仲業者也應退回佣金。
第一任游姓屋主叫苦連天，表示自己當初是在92年透過法拍買下這戶公寓，也沒有人告訴他這裡曾在88年時發生兇殺案。至於仲介也表示絲毫不知情，沒想到轉了兩手才知道是兇宅。儘管比起賣的人賠得莫名奇妙，對住的人來說，心裡與精神的壓力應該更大。(新聞來源：東森新聞記者黃貞茹、何佳陽)

房市增溫 房貸壽險也發燙

房市增溫 房貸壽險也發燙 更新日期:2009/07/13 02:42 陳欣文、彭禎伶／台北報導 房市熱度加溫，房貸壽險商品買氣跟著上揚。房貸壽險的保費不但比定期壽險還便宜至少一成，若是選擇遞減型的房貸壽險商品，則保費更低。
所謂房貸壽險，指的是幫自己的房貸買保險，萬一自己遭逢意外、或者疾病身亡，自己又是家中的經濟支柱，一旦還不出房貸，房子就要被法拍，但如果有房貸壽險，在自己身故後，就由保險公司將保險金給付給銀行以清償剩餘房貸，讓其他家人能有住所安居。
隨著近期房市增溫，這類商品買氣也上揚。富邦人壽表示，目前市場資金過多，造成股價大漲，再加上油價上漲通膨蠢動及低利率的加持，房市未來看俏，因此近期房貸壽險客戶詢問度大幅成長；除了房市熱絡之外，另一個原因則是市場預期8月1日保單責任準備金利率將調降，保費將調整所致。
目前市場上的房貸壽險分為平準型和遞減型。平準型是指在保險期間維持一定壽險保額，但保費較高；遞減型則是保額會逐年降低，保費較低。
由於房貸壽險的客戶是由銀行先篩選過了，所以其保費會比直接買定期壽險還便宜10％-50％。
例如30歲王先生購買了一間房子，向銀行貸款300萬元，如果購買房貸壽險，可依據貸款額度300萬元，購買300萬元的房貸壽險，該保費採躉繳方式繳付，且可於房貸時連同保費一併申貸，再每月按貸款年限攤還，假設貸款年限20年，貸款利率維持2.5％不變，若是平準型的房貸壽險，每天攤付保費（含利息）約32元；若選擇遞減型的，保費更便宜，平均每天僅需攤付保費（含利息）約18元。
這類型的保單是通常屬銀行專賣的保單，客戶若有興趣的話可在辦房貸時洽詢行員。另外，壽險保障不足的舊貸戶也可以主動跟銀行詢問。
目前市場上提供此類保單的包括新富邦人壽、美國人壽、南山人壽及巴黎人壽。巴黎人壽也表示，最近房貸壽險投保率的確增加，顯示國內不動產市場有回溫的情況。

法拍屋熱滾滾 得標率降至33％

法拍屋熱滾滾 得標率降至33％ 更新日期:2009/07/12 04:09 記者陳信升／專題報導
第二季房巿回溫，法拍案件數也不斷下降，但拍定案件卻呈現上揚，得標率由去年下半年的四十七％，下降至今年上半年的三十三％，也就是標得法拍物件的難度增加。以全台各法院比較，板橋地方法院是全台灣競爭最激烈、得標率最低的地院，平均每一個拍定物件有四．九四個人次參與競標，其次才是台北與士林地院。
根據山水法拍屋搜尋引擎的統計，去年下半年全台共有九九四四件法拍案拍定，有二萬一一七九人參與投標，平均每個案件有二．一三人投標。今年上半年則有一萬一四一六件拍定，但競標人數暴增到三萬四一三四人，平均競標人數拉高到近三人。
山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟表示，今年第二季與第一季數字相差較大，不過，這一波不動產景氣上升主要反應在台北縣巿，從台北三大法院（台北、士林以及板橋地院）拍賣現場便可窺知。
以各地方法院來看，板橋地院是全台灣競爭最激烈、得標率最低的地院。上半年平均每一個拍定的物件有四．九四個人次參與競標，就算加價十二％，也才只有二十．二六％的得標率。業者稱，「這種價格幾乎是比中古屋的市價略低而已，法拍市場已近瘋狂」。
台東地方法院則是全台灣最容易得標的地院，平均每一個拍定的物件只有一．七個人次參與競標，也只需要加價七．○二％就有五十八．八五％的得標率，其次是苗栗地方法院，平均只需要加價四．七五％就有五十七．二五％的得標率。
至於購買法拍屋究竟該如何出價？據統計，今年上半年全台法院拍賣物件被拍定的數量有一萬一四一六件，這些物件底標價格合計為三九六．七億元，拍定金額為四三五．一億元，平均每一物件拍定金額加價九．六八％。同時期參與投標這些拍定物件的人數有三萬四一三四人，平均每一拍定物件有二．九九人次參與，得標率為三十三％。
卓訓麟解釋，各物件當然會有出價上的差異，不過上述數據顯示全台法拍屋，平均參與法拍屋投標者對物件的底標加價九．六八％，得標的機率為三十三％，此數據可以當作民眾投標以及加價時的參考。

七月法拍屋件數7246件

七月法拍屋件數7246件 更新日期:2009/08/04 04:09 〔記者陳信升／台北報導〕從今年四月連續三個月回檔的法拍屋件數，七月又開始緩步上升！根據山水法拍屋搜尋引擎的統計，七月份的法拍物件較六月增加620件，來到7,246件，月增9％。雖然總件數還不到今年上半年破萬件的高檔，但仍與單月法拍件數6,000件的安全水位有段距離。
山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示，法拍物件增加，顯示經濟基本面並沒有實質好轉。四至六月份的法拍物件減少，主要受惠於低利以及部分銀行「只繳息、不還本」的寬鬆政策，但是時間一拉長，法拍件數還是會隨經濟狀況而起伏。卓訓麟甚至形容七月份的法拍屋件數實況為「紙包不住火」，終究還是反應了市井小民辛苦地承受高房價的壓力。
根據山水法拍屋搜尋引擎統計，七月份的拍定件數為2,660件，總計出手標購組數為8,818，每個拍定物件的競標組數為3.31，數據與六月份差距不大。不過，市場的加價率已從六月份的10.5％降至七月的9.0％，且該項數據與去年下半年加價率9.18％，相距不遠。
台灣房屋不動產分析師邱太?指出，法拍件數一直是衡量「房市榮枯」的重要指標之一。繼四月法拍件數從11,523件降至六月的6,626件，七月法拍件數又見攀升，可以視為「景氣可能向下」的訊號。不過，目前寬鬆的房貸利率，要讓法拍件數暴增至上萬件並不容易，且從過去的經驗來看，法拍屋回到每月五、六千件，就屬於正常現象，目前的數值距離安全水位不遠，市場榮枯還需時間觀察。

低利時代挑戰高報酬 法拍高手獵屋全攻略

低利時代挑戰高報酬 法拍高手獵屋全攻略 更新日期:2009-08-05 記者:陳翊中、歐陽善玲 去年第四季金融海嘯肆虐，裁員減薪不斷，從歷史經驗來看，預估今年三、四季法拍屋數量將激增。在選擇性增多下，以法拍屋一般較市價低一至兩成的特性，以四成自備款計算，一趟下來可以有二五到五○％的報酬率，不失為低利率時代一項不錯的投資管道。
台中市七期重劃區豪宅群，每坪房價動輒三、四十萬元，即使是十年前，預售屋一坪也要十七、八萬元。
十年前，某運動用品公司總經理黃志強（化名），在九二一大地震後不久，以一坪五萬多元的價格，總價不到一千萬元，就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。
自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強，從汽車、房子甚至家裡的電器用品，全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋，是要自住使用，尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久，「裝潢款都超過房款」，更讓他覺得五萬元一坪實在太划算；不料，這卻是夢魘的開始。
競爭雖然變激烈／法拍屋市場仍有賺頭
在黃志強得標後不久，前屋主即透過管道找上門來，說要加價兩百萬元向他買回來，還很有誠意地付了兩百萬元訂金；結果，這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後一、兩年，前屋主就以和黃志強有買賣契約，阻擋法院點交，尾款也不付；無奈之 下，黃志強只得告上法院，透過司法解決，經過漫長的審理，終於在得標後兩年法院判他勝訴，才順利搬進去。